栏目导航
您现在的位置:主页 > 零食加盟店品牌 > » 信息列表零食加盟店品牌

入杭两年杭州招商地产陷困局

发布日期:2022-04-05 14:00   来源:未知   阅读:

  “招保万金”是楼市一个响当当的名号,指的是股市中表现最活跃最具代表性的四大地产龙头股,分别指招商地产、保利地产、万科、金地集团。

  相比其他三家地产企业,招商地产进驻杭州最晚。2013年招商地产拿下城东雍华府、申花雍景湾项目地块,高调入杭。至今两年,顶着大牌光环的招商表现得却不甚理想:项目销售业绩不佳,且几乎亏本卖房,品牌也尚未成功落地。有业内人士直言:在入杭之路上,招商地产折戟沉沙。

  2013年,招商地产一举拿下了城东牛田单元和蓝孔雀三宗地块,即后来的雍华府和雍景湾。

  相比周边,这两个项目楼面价不占优势。2013年8月,招商地产以8.8亿元竞得牛田单元住宅地块,楼面价为12137元/平方米,和早半年出让的世茂东壹号地块相比,楼面价高了992元/平方米,成为片区地王。

  两个月后,区域内中铁建国际花园正式对外公布价格:14800元/平方米起!这个价格瞬间把区域均价拉低了四五千元。此后片区楼盘陷入价格战,有楼盘起价一度下探至12800元/平方米,已经接近雍华府楼面价了。

  片区内,以德胜东路为界,北面中铁建国际花园、保利梧桐雨、中大普升价格战正酣,一路之隔的雍华府和世茂东壹号虽然有靠近地铁站点的优势,也无法逃脱低价冲击。2013年12月,拿地10个月后,世茂东壹号首开,房源折后起价15800元/平方米。

  雍华府紧邻世茂东壹号,杭州公司对外宣称项目在2014年七八月份开盘。然而开盘时间一再拖延,从最初声称的七八月份再到十月,最后在去年12月26日首次开盘。这样的一个开发节奏在周边开发商中处于下风。

  而从开盘至今的半年内,雍华府去化率到底如何?钱报记者查询了杭州透明售房网,截至本周二,推出的357套房源,半年仅售出141套,成交均价16855.14元/平方米。

  据钱报购房宝数据统计,雍华府3月仅成交了4套,成交均价17523元/平方米;4月成交了52套,成交均价15848元/平方米。对比发现,降价促进了该楼盘的成交。而这样一个成交价,亏损几乎板上钉钉。

  另一个项目是蓝孔雀板块内的雍景湾,同样遭遇楼盘扎堆的竞争局面。蓝孔雀单元前后被三江、融信、招商、江苏新城和复地五家开发商划分。雍景湾与三江花园道壹号、融信蓝孔雀紧挨着,可谓是贴身肉搏。由两宗地块组成的雍景湾是招商于2013年9月斥资近18亿元竞得,楼面价14170元/平方米和14098元/平方米。2014年9月、10月,三江、融信蓝孔雀陆续首开,在售房源18000元/平方米左右。唯独雍景湾按兵不动,对外释放的开盘时间也一拖再拖。先是说去年9月、10月首开,而后又说今年4月底开盘。

  记者查询了透明售房网,显示雍景湾已领取预售证,纳入网上预(销)售总套数256套,可售仍为256套,已预(销)售总套数为0。雍景湾置业顾问向记者介绍说,3号楼100多套房源可以认购了,均为精装修,边套均价20800元/平方米,中间套18000~19000元/平方米。知情人士透露,项目预售证4月底拿出,“五一”小长假期间已“暗开”,目前只有二三十套房源落位。所谓暗开,指客户下定金锁定房源,并没有网签备案。所以,透明售房网没有显示成交数据。

  记者了解到,两个项目开盘时间一拖再拖,一方面跟蓄客不好有关;另一方面,为了节省成本,雍景湾地下车位审批方案修改,也延误了拿预售证的时间。

  “营销讲究节点和系统,环环相扣,从招商两个项目的节奏看,多少有点问题。”一位业内人士还指出招商在细节上的处理不足,比如有购房者反映,雍景湾户型图没有尺寸,只能通过置业顾问口述尺度,购房者感觉不踏实;雍景湾用精装修做差异化,提高溢价率,是避免价格战的办法,但招商在杭州没有精装修产品,客户有不信任感。

  “杭州是一个房产品质走在全国前列的城市,购房者挑剔,看重细节,开发商必须用十足的诚意和精致的产品才能打动他们。”这位业内人士还表示,招商的两个项目都是在高位拿地,从目前售价看,已不太可能花很多的钱做一流的产品。

  从去年下半年开始,招商杭州公司陆续有人员离职,尤其是营销部成员,从部门经理到项目营销负责人,五六个人相继离职。

  离职原因除了两个项目迟迟未能开盘令军心动摇以外,还有个重要因素是内部流程繁琐,决策慢,做事太痛苦。“比如我们准备了一份成熟的营销方案,先杭州公司讨论通过,再等华东区老总审批,有些方案到上面,时效性已经不强了,最后被驳回。好方案没能及时执行,错失了时机。”营销部的一位离职人员告诉记者,招商对地方公司老总的授权并不充分。

  “费用超过2万元,就要招标,由营销、财务、工程等多个部门组成的成本小组讨论方案,从报批到最后审批下来,最快三到四个星期,如果其他部门卡一卡,时间更长。”招商的另一位离职人员颇为感触地说, “最后形成了恶性循环,越迟开盘越没回款,其他部门对营销费用就越卡得紧,总部对杭州公司也干涉得越多。”

  在招商待过,又在另一家知名外来房企工作过的一位人士,对比了两家公司的企业文化后发现,招商高层决策过于缓慢,“在后一家房企,我们一线人员给出的方案,有时候杭州公司营销总的级别就能定下来,事后再补流程,从决策到执行的速度就非常快,当然这其中也存在风险。但是杭州这个市场很敏感,要快速反应才有胜算。而按招商的决策执行流程,层层申报审批,实在太跟不上市场节奏了。”

  曾担任招商杭州公司老总的宋明已调离到其他城市,职位降级,显然总部对杭州公司的表现不满意。据了解,宋明长期负责人事和行政方面的工作,一线操盘经验不多。外界评价,这位老总性格较稳,当内部有些方案争论不下时,没人肯挑担子。

  从全国范围来看,曾经位列“招保万金”四大龙头房企之一的招商地产掉队已是业界共识。

  2013年,万科实现了销售金额逾1700亿元,保利签约金额逾1200亿元,金地销售额450.4亿元,招商地产432亿元。后来者恒大、碧桂园等也在2013年纷纷进入千亿阵营。到2014年,万科年度销售金额2151.3亿元、保利地产销售额1366.76亿元,招商地产签约销售金额510.49亿元,比起前面两位大佬,招商地产相距甚远。

  易居研究院研究员严跃进曾指出,招商地产此前的发展战略过于保守。过去之所以形成“招保万金”的提法,是因为这几家企业都是先发优势的获益者。那个时候招商地产凭借特殊的企业身份,以及较早搭乘了城镇化发展的列车,所以能够在行业中处于上游位置。但市场后续发展中,一些新的竞争对手不断涌现。招商则因自己的决策失误而渐处下风。

  近两年,招商集团高层已经意识到了缓慢发展的问题。2013年4月,招商地产总经理贺建亚在公司成立20周年庆典活动中提出,招商地产将在未来6~8年实现“千亿销售百亿利润”的目标,表露回归第一梯队的雄心。近年来的策略也从严格追求高利润的效益优先模式,转向快速高周转模式。

  2013年、2014年,招商全国急速扩张,至2014年已在全国布局近30个城市。2013年招商入杭,是其战略扩张中的重要一步。不过,招商入杭这两年,正好遭遇市场下行,波动较大,习惯了之前稳健风格的招商,在下行楼市中如何顺利转型、执行快周转是个巨大挑战。

  “在杭发展得比较好的地方公司,高层权限相对比较大。”某房企杭州公司的一位老总认为,房地产具有区域性特点,总部管控方式从集权走向分权,有助于从现实层面缩短决策链,优化决策能力,更快地实现上传下达,提升运作效率。

  杭州房源库存量大,市场难做,已是共识。同时杭州楼市又是一个高敏感、变化快的市场,近几年全国首个房价涨跌几乎都出现在杭州,快速变化的市场,需要决策层快速反应。

  “杭州的竞争非常激烈。但就跟运动场一样,只有跟高手过招才能提高自己的水平。”这是去年宋明接受媒体采访时说过的话。而从目前的结果来看,新晋入杭的招商地产,已然败下阵来。

  本网未注明来源:住在杭州网的图文等稿件均为转载稿,本网转载出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。

  · 力度空前!暂停购房入户+二套房首付5成 杭州楼市调控挥出重磅组合拳

零食店加盟品牌网,精选休闲食品加盟品牌排行榜,汇集所有零食加盟店品牌,十年专注于零食店加盟品牌选取,方案对比,利润成本等休闲食品加盟开店关键信息,为开零食店创业者提供投资指南